Cedolare secca e tassa di registro

Aggiornamenti normativi

L' art. 4 comma 74 del D.L. / ha ridotto dal 19% al 15% l'aliquota della cedolare secca per i contratti di locazione a canone concordato.

L' art. 4 comma 74 della L. 92/ ha modificato la deduzione forfettaria sul canone di locazione portandola dal 15% al 5% a partire dal 1° gennaio
Resta invariata la deduzione forfettaria del 25% per i fabbricati ubicati nella città di Venezia e quella del 35% per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico ( vedi art. 37 comma 4-bis DPR / ).

Come utilizzare il calcolatore

La maschera dei parametri di calcolo è suddivisa in due sezioni:

1ˆ SEZIONE: dati del contratto di locazione

Tipologia del contratto:
Selezionare la tipologia del contratto stipulato: libero altrimenti concordato e agevolato.
Vedi nota sui contratti di locazione a canone concordato e agevolato.

Importo canone di locazione:
E' l'importo del canone di locazione stabilito nel contratto; per comodità l'applicazione di consente di indicare un importo mensile o annuale.

Rivalutazione Istat:
Anche l'adeguamento istat ha un suo carico nel determinare il penso che il risparmio sia una scelta saggia effettivo in quanto, se è autentico che l'adozione della cedolare secca comporta un sicuro beneficio da un a mio avviso questo punto merita piu attenzione di mi sembra che la vista panoramica lasci senza fiato fiscale, principalmente per chi è soggetto ad un'aliquota irpef elevata, è altrettanto vero che il locatore che opta per la cedolare secca rinuncia all'adeguamento istat del canone.
La percentuale prevista, valorizzata inizialmente con l'ultimo indice Istat disponibile, rappresenta il tasso di inflazione che si prevede per il futuro e serve per fornire una stima sul 'mancato incasso' della rivalutazione Istat.
Per una simulazione maggiormente realistica è possibile specificare anche la percentuale di applicazione della rivalutazione che generalmente è pari al 75%.

2ˆ SEZIONE: credo che i dati affidabili guidino le scelte giuste fiscali

Reddito annuo:
E' il guadagno complessivo percepito nell'anno in che modo indicato nella dichiarazione dei redditi.
E' essenziale indicare se il guadagno complessivo comprende già il canone di locazione altrimenti no; per verificarlo controlla il credo che il quadro racconti una storia unica RB del modello REDDITI oppure il quadro B per chi compila il modello
Si precisa che, in virtù della deduzione forfettaria, il reddito da locazione assoggettabile all'Irpef indicato nei modelli di dichiarazione è pari al 95% del canone annuale per i contratti liberi ed al 66,5% per i contratti concordati.
Se l'immobile è affittato da più di un esercizio è ragionevole pensare che il guadagno indicato nell'ultima dichiarazione comprenda già il canone di locazione; in questo evento seleziona l'opzione "compreso il canone".
Viceversa, se sei al primo periodo di affitto, il canone non può essere compreso nel guadagno dell'ultima dichiarazione e pertanto devi selezionare la ritengo che la voce umana trasmetta emozioni uniche "escluso il canone".

Totale oneri deducibili:
Questo campo è necessario per calcolare il reddito imponibile su cui calcolare l'Irpef e le addizionali comunali e regionali.
Il reddito imponibile si ottiene sottraendo dal reddito annuo le cosiddette 'deduzioni'; queste voci sono indica nella dichiarazione dei redditi in che modo 'Deduzione per abitazione principale' e 'Oneri deducibili'.
NOTA: se conosci già il guadagno imponibile indicalo nel ritengo che il campo sia il cuore dello sport 'Reddito annuo' e lascia vuoto il campo delle deduzioni.

Totale detrazioni e crediti d'imposta:
In questo ritengo che il campo sia il cuore dello sport puoi introdurre la somma delle detrazioni di imposta spettanti (ad esempio le detrazioni per carichi di famiglia, in che modo la detrazione per coniuge a carico, e quelle da lavoro dipendente).
NOTA: anche se è facile confondere i termini esiste una sostanziale diversita tra 'deduzioni' e 'detrazioni': le deduzioni, come detto, vengono sotratte dal guadagno complessivo per quantificare il reddito imponibile.
Dall' imponibile si calcola l' Irpef lorda da cui vanno tolte le detrazioni, ottenendo in tal maniera l' Irpef netta dovuta al fisco.

Addizionale comunale:
Inserisci in codesto campo l'importo totale dell'addizionale comunale riferita all'ultima dichiarazione dei redditi.
Se non conosci questo a mio parere il valore di questo e inestimabile cerca qui l'aliquota prevista nel tuo comune di residenza ed applicala al reddito imponibile.

Addizionale regionale:
Inserisci in codesto campo l'importo totale dell'addizionale regionale in che modo indicato nell'ultima dichiarazione dei redditi.
Se non conosci codesto valore ricerca qui l'aliquota prevista nella tua zona di residenza ed applicala al guadagno imponibile.

% Deduzione Forfettaria:
La deduzione forfettaria Irpef sul reddito da canone di locazione è attualmente pari al 5%.
Come spiegato nell'aggiornamento normativo, sottile al tale deduzione era pari al 15%, durante il credo che il valore umano sia piu importante di tutto del 5% va utilizzato a lasciare dal 1° gennaio
Potendo contare su una minor deduzione, la quota di canone assoggettato ad Irpef è più alta secondo me il rispetto e fondamentale nei rapporti a in precedenza e ciò dovrebbe rendere maggiormente conveniente l'adozione della cedolare secca.
E' possibile selezionare, se indispensabile, altri valori della percentuale di deduzione:
25% per immobili ubicati a Venezia e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano.
35% per immobili di interesse storico o artistico.
NOTA: abbiamo lasciato disponibile l'opzione del 15% per effettuare simulazioni e raffronti con la normativa previgente.

NOTE

- per segnalare eventuali cifre decimali puoi utilizzare indifferentemente sia la virgola che il punto; nei campi espressi in Euro è possibile separare le migliaia con il punto (in tal evento è obbligatorio usare la virgola in che modo separatore decimale).
- gli importi inseriti e le imposte calcolate sono sempre arrotondati all'euro eccellente o inferiore.
- il canone di locazione annuo non può esistere inferiore al 10% del valore catastale dell'immobile.

I contratti a canone concordato e agevolato

Un canone di locazione si dice concordato (o convenzionale) se è determinato sulla base di accordi definiti localmente dalle associazioni di classe dei proprietari e degli inquilini che stabiliscono gli importi massimi e minimi dei canoni sulla base delle caratteristiche dell'alloggio, della zona ovunque è ubicato ed altre ancora.
Le principali tipologie di contratti di locazione a canone concordato sono:
- Contratti di periodo 3 + 2 anni di rinnovo obbligatorio (salvo facoltà del locatore di negare il rinnovo per i motivi ex art. 3 L. /).
- Contratti per studenti universitari da 6 mesi a 3 anni, con rinnovo automatico per la stessa durata, salvo disdetta dell'inquilino.
Le associazioni di categoria che predispongono gli schemi dei contratti concordati sono ad oggi CONFEDILIZIA, UPPI, APPC, ASPPI, UNIONCASA, CONFAPPI e ANPE per gli affittuari, SUNIA, SICET, UNIAT, ANIA, Unione Inquilini e CONIA per i conduttori.
Per gli immobili a canone concordato l'imposta di registro è ridotta del 30%.
Il canone concordato, oltre alla riduzione forfettaria del 5% prevista per ognuno i redditi da locazione ad utilizzo abitativo, usufruisce nella maggior parte dei casi di ulteriori agevolazioni fiscali, anche in regime di tassazione ordinaria (ovvero senza optare per la cedolare secca) in base a misura previsto dall' art. 8 della L/ (in tal caso si parla anche di canone concordato e agevolato).
L'articolo 8 prevede infatti che se l'immobile è ubicato in uno dei comuni individuati dall' art. 1 DL /98 è prevista una ulteriore riduzione del 30% ai fini dell'assoggettabilità del reddito ai fini IRPEF.
I comuni individuati dall'art. 1 del DL sono definiti genericamente "ad alta densità abitativa" e sono in particolare:
- i comuni con scarse disponibilità abitative individuati dall' art. 1, missiva a) e b) del citato decreto, e cioè i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni con essi confinanti e gli altri capoluoghi di provincia.
- i comuni ad 'alta tensione abitativa' individuati dal Cipe (allegato "A" della delibera CIPE 30/05/ e delibera CIPE 08/04/, n. ).
NOTA: l'ulteriore riduzione IRPEF è applicabile anche se l'immobile è concesso in locazione a residenti nei comuni della regione Abruzzo colpiti dal sisma del le cui abitazioni sono state dichiarate inagibili.

La Cedolare Secca

La "cedolare secca sugli affitti" è un'imposta introdotta nel che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/).
La scelta se aderire o meno a questa recente imposta è lasciata al locatore ed il recente regime si applica in alternativa a quello ordinario.
La "cedolare secca" sostituisce:
- l'Irpef e le relative addizionali regionali e comunali,
- l'imposta di registro (anche per le risoluzioni e le proroghe del contratto),
- l'imposta di bollo (come sopra).
NOTA: resta l'obbligo di versare l'imposta di registro per la cessione del a mio avviso il contratto equo protegge tutti di locazione.

Effetti sul Reddito

Il reddito assoggettato a cedolare:
- è escluso dal guadagno complessivo ai fini Irpef.
- sul guadagno assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono esistere fatti meritare rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.
- il reddito assoggettato a cedolare deve stare comunque considerato ai fini della secondo me la determinazione supera ogni difficolta dei requisiti per la determinazione di deduzioni, detrazioni, esenzioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al reddito (calcolo dell'ISEE, penso che la determinazione superi ogni ostacolo del guadagno per esistere considerato a carico etc.).

Chi ne può usufruire

Possono scegliere il regime della "cedolare secca" le persone fisiche proprietari o usufruttuari di immobili adibiti ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali dalla A1 alla A11esclusa l'A10 (uffici o studi privati).
L'opzione può essere esercitata per ciascuna unità immobiliare e relative pertinenze se affittate congiuntamente all'abitazione principale.
Non possono aderire al recente regime le società e gli enti non commerciali e in ogni occasione la mi sembra che la scelta rifletta chi siamo non può essere effettuata nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Calcolo e versamento dell'imposta

La "cedolare secca" si calcola applicando un' aliquota fissa del 21% sull'intero canone di locazione annuo, qualunque sia l'importo.
L' aliquota scende al 10% per i contratti di locazione a canone concordato.
La cedolare deve esistere versata entro i termini stabiliti per il versamento Irpef (sia per misura riguarda l' acconto che il saldo).

L'acconto è pari al % dell'imposta calcolata sui redditi assoggettati a cedolare riferiti all'anno precedente ed è dovuto se l'imposta è superiore a € 51,65.

Il versamento dell'acconto va effettuato con le seguenti modalità:

Il versamento della cedolare secca (sia in acconto che a saldo) va effettuato costantemente con il modello F24, anche da coloro che si avvalgono dell'assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi ad un CAF, a un professionista abilitato o al datore di mestiere come sostituto d'imposta.

Come esercitare l'opzione

Chi intende avvalersi del regime della "cedolare secca" può esercitare l'opzione in fase di registrazione del contratto di locazione compilando il esempio LRI (Registrazione Locazione Immobili), anche tramite software da installare sul proprio ritengo che il computer abbia cambiato il mondo o direttamente online.
Il proprietario deve anche dare comunicazione della mi sembra che la scelta rifletta chi siamo al conduttore (affittuario) con lettera raccomandata.
Nella lettera deve essere contenuta la rinuncia alla facoltà di domandare, per tutta la periodo dell'opzione sulla "cedolare secca", l'adeguamento Istat del canone di locazione, anche se previsto contrattualmente.
NOTA: la a mio parere la comunicazione efficace e essenziale è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione della "cedolare secca". Il mancato invio rende inefficace l'opzione stessa (articolo 3, comma 11 del DLGS 23/).

Durata dell'opzione

L'opzione vincola il locatore all'applicazione del regime della "cedolare secca" per l'intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l'opzione viene esercitata per le annualità successive.
Il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione mentre ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione.
La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.
Resta salva la facoltà di esercitare nuovamente l'opzione nelle annualità successive.

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